La SCPI est le couteau suisse de l'épargne immobilière et rend accessible au plus grand nombre l'immobilier locatif, les contraintes en moins. Voici un entretien avec Raphaël Oziel Intervenant régulier sur BFM Business.
En tant que conseiller en gestion de patrimoine, que vous inspire la réforme des retraites ?
En imposant des sacrifices aux futurs retraités, sous la forme d’un allongement de la durée de cotisation et d’un report de l’âge légal de la retraite, cette réforme conforte le bien-fondé de mon métier, qui consiste à accompagner les Français dans la constitution et la gestion de leur épargne, pour qu’ils gagnent en pouvoir d’achat et en qualité de vie.
J’ai l’intime conviction que, face aux défis à relever en cette période de transition, mon rôle est plus que jamais primordial, que j’apporte un vrai «plus» aux clients qui me font confiance. Chaque jour, j’aide des ménages à se constituer un patrimoine immobilier à moindre effort, à préparer leur retraite efficacement et à améliorer leur quotidien.
L’ambition qui m’anime : permettre à tout un chacun d’atteindre un haut degré d’indépendance financière vis-à-vis de son employeur et vis-à-vis de l’Etat. C’est un sujet brûlant d’actualité ! Tout le monde devrait prendre conscience que, pour bien préparer son avenir, il est nécessaire de prendre en main son épargne.
Quels placements permettent de se constituer avantageusement une rente pour ses vieux jours ?
Sur le papier, l’immobilier locatif coche toutes les bonnes cases : c’est rentable et tangible avec un risque modéré. Mais ce placement possède aussi son lot de contraintes. La règlementation se durcit, notamment en matière d’encadrement des loyers et d’environnement. C’est la raison pour laquelle investir en SCPI me semble encore plus pertinent. Avec cette solution d’épargne, vous bénéficiez des avantages de l’immobilier locatif, sans les tracas. Ces fonds, qui sont investis dans la pierre au sens large (bureaux, commerces, logements, entrepôts…), ont rapporté en moyenne 4,53% en 2022, avec des pointes à plus de 7% pour les plus dynamiques.
De plus, les SCPI sont accessibles à toutes les bourses. Vous avez 30 000 euros à placer ? Vous pouvez le faire en achetant des parts de ces véhicules. Vous toucherez des loyers sans devoir vous soucier de la gestion locative - ce sont des professionnels qui s’occupent de tout. Pas de problèmes de plafonnement des loyers ou de diagnostic énergétique. C’est pour moi la solution idéale et c’est pour cette raison que je me suis spécialisé dans le conseil patrimonial en SCPI.
Faut-il acheter des SCPI à crédit ?
Quand on débute dans la vie active, on a généralement peu de moyens. En revanche, on a deux atouts : du temps devant soi et une capacité d’emprunt qui est un levier d’enrichissement. A mes clients âgés entre 25 et 50 ans, je recommande de recourir massivement au crédit.
Le principe est simple : vous achetez vos parts de SCPI avec l’argent de la banque. Et les loyers que vous percevez des SCPI permettent de rembourser l’essentiel de la mensualité du crédit. Vous n’avez plus qu’à compléter la différence, c’est ce qu’on appelle l’effort d’épargne. Et en plus les intérêts du crédit sont déductibles. Vous vous enrichissez avec l’argent des autres, si j’ose dire.
Concrètement, pour un budget de 250 à 300 euros par mois, vous pouvez acheter 100 000 euros de parts de SCPI à crédit sur 20 ans, qui vous permettront d’être définitivement propriétaire de ce capital à terme ainsi qu’une rente de 4 500 euros par an environ, bien que non garantie. Et sur une durée de 25 ans, 200 euros suffisent. Cette solution est simple et accessible.
En empilant plusieurs opérations, on peut se constituer un patrimoine confortable avec les revenus qui en découlent.
Quels conseils avez-vous envie de donner aux jeunes ?
Aujourd’hui on veut tout, tout de suite, alors que le temps fait bien les choses. Et l’immobilier s’apprécie dans la durée. Je les invite à s’informer sur internet dans un premier temps et après d’échanger avec des spécialistes, il faut se tourner vers ceux qui bénéficient d’une forte expertise sur les sujets qui les intéressent véritablement.
Que faire quand on est plus âgé ?
A chaque âge il existe un mode de souscription de SCPI adéquat. C’est la force de ce placement de s’adapter à tous les profils.
A mes clients âgés entre 50 et 60 ans, je leur conseille d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété temporaire de façon à échapper à l’imposition. Certes, ils ne perçoivent pas les loyers de la SCPI immédiatement. Mais en contrepartie, ils bénéficient d’une décote sur le prix des parts de cette SCPI et peuvent en acheter davantage avec le même budget. Avantage : à l’extinction du démembrement, généralement calé sur la date du départ à la retraite, ils touchent plus de revenus que s’ils avaient acheté avec le même budget des parts en pleine propriété.
A l’âge de la retraite, le mode de souscription que je recommande est l’achat des parts de SCPI en pleine propriété. Par ce biais, mes clients bénéficient immédiatement de revenus complémentaires, versés directement sur leur compte, chaque trimestre ou chaque mois selon la SCPI. Pour les besoins de leur transmission, ils peuvent dans un second temps donner la nue-propriété des parts à leurs enfants, de façon à éviter de payer des droits de succession tout en continuant de percevoir des loyers nets de tous frais et de toutes contraintes.
L’inflation, la crise bancaire et le retournement économique ne doivent-ils pas inciter à la prudence sur ce placement ?
Au contraire c’est en période de crise que les investisseurs réalisent les meilleures affaires en immobilier. Les SCPI sont acheteurs, c’est pour les vendeurs que ça se complique. Le timing est donc favorable.
Je vous rejoins sur un point, sur la prudence. Plus que jamais, il faut être sélectif. Il n’est pas évident pour un épargnant de s’y retrouver seul avec plus de 200 SCPI sur le marché. Avec les SCPI les Français peuvent reprendre le pouvoir sur leur retraite. A la condition d’être bien conseillé.
Vous souhaitez avoir plus de renseignements sur les SCPI : www.boutiquedesplacements.com
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Par téléphone : 06.13.45.71.22
AVERTISSEMENT
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Le capital investi dans la SCPI n’étant pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte en capital. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers.
La rédaction de CNEWS n'a pas participé à la réalisation de ce contenu.