Le Covid-19, les contraintes sanitaires et la crise économique qui en découle semblent avoir bousculé le marché de la location de logements au niveau national.
France Ermitage nous répond.
France Ermitage, expert de la location à Paris, nous fait part de son analyse des dernières évolutions du marché locatif parisien. Nombre d’appartements disponibles en hausse, départ des locataires étrangers, arrêt des projets de déménagements ou de travaux… Autant de raisons faisant augmenter l’offre et baisser la demande de logements.
Conséquence : La baisse du montant des loyers pour les biens meublés.
Une nette augmentation du nombre d’appartements disponibles
Le virus a posé ses conditions et les acteurs de l’immobilier en location en tirent les conséquences. L’offre locative dans la plupart des grandes villes explose et très logiquement le montant des loyers baisse. Dans les grandes agglomérations françaises, les offres de location ont augmenté de 30 à plus de 50 % cette année par rapport à l’année dernière. C’est le cas à Paris où le nombre d’appartements mis en location a augmenté de 65 % si l’on compare la situation en juillet et août à celle de l’année dernière.
Afin de mieux comprendre le phénomène, France Ermitage a analysé les variations au sein de son portefeuille d’appartements constitué de huit cents appartements à Paris durant cette période particulière.
Avant le premier confinement du mois de mars, l’agence spécialisée dans la location meublée Paris et province, comptait 20 appartements disponibles. En règle générale, ce chiffre oscille entre 20 et 30 selon la période de l’année soit un taux de vacance moyen de 3.1 %.
Après deux mois de confinement, il y avait près d’une centaine d’appartements disponibles, soit un taux de vacances de 12.5 % et une augmentation de 400 % ! Ce chiffre est redescendu peu à peu pour atteindre 32 appartements fin octobre (taux de vacance de 4 %), mais c’était sans compter sur la deuxième vague et le re-confinement qui l’a accompagné.
Aujourd’hui, la situation est loin d’être revenue à la normale : France Ermitage dispose de près de 70 appartements meublés disponibles immédiatement à la location (8.75 % de vacance).
Une conjoncture de marché hors norme
Mais alors, pour quelles raisons observe-t-on une telle augmentation du nombre d’appartements disponibles à la location ?
La mise en place de restrictions sévères destinées à contenir la pandémie, avec entre autres la fermeture des frontières ont eu de sérieuses conséquences : c’est toute l’économie liée au tourisme qui a été frappée de plein fouet. Rien qu'en Île-de-France, le Comité régional du tourisme a dénombré 9,4 millions de visiteurs au premier semestre, soit 14,3 millions de moins qu'au premier semestre 2019. Qui dit tourisme dit locations saisonnières d’appartements meublés.
Avec la chute brutale de la fréquentation touristique dans la capitale à cause du coronavirus, beaucoup de logements normalement loués aux touristes pour des durées courtes se sont retrouvés vides. C'est l'une des conséquences inattendues de la crise sanitaire sur l'immobilier : les biens qui se louaient jusqu'à présent en location courte durée se retrouvent désormais sur le marché de la location classique. « De nombreux propriétaires qui avaient fait le choix de louer leurs biens en saisonnier, type Airbnb, se sont donc retrouvés sans revenu locatif du jour au lendemain. Ils ont dû massivement se tourner vers la location meublée longue durée, provoquant ainsi une forte augmentation de l’offre sur Paris. » observe Nicolas de Brem, Directeur associé chez France Ermitage.
Une deuxième explication pourrait être le coup d’arrêt aux projets immobiliers en tout genre qu’a représenté cette crise.
La crise sanitaire a obligé certaines personnes à remettre à plus tard la concrétisation de leurs projets immobiliers : les projets de travaux et de rénovation qui sont souvent à l’origine d’emménagement provisoire dans une location meublée ont été avortés. Un avenir incertain et le manque de visibilité n’incitent pas à prendre des risques et à envisager de gros travaux ou un déménagement par exemple : autant de raisons de louer temporairement un logement meublé.
La crise sanitaire a aussi encouragé d’autres individus qui n’y pensaient pas à changer de vie. À titre d’exemple, les Parisiens se sont souvent sentis à l’étroit dans leur appartement, si bien que beaucoup d’entre eux ont rapidement mis fin à leur bail pour trouver plus grand, ou déménager dans un logement disposant d’un espace extérieur privatif, hors de Paris.
La baisse des prix des logements meublés
Le marché locatif parisien est fortement impacté par la pandémie. La hausse du nombre d’appartements disponibles offre un très large choix aux futurs locataires en recherche de logement. On observe un inversement de la tendance : c’est désormais aux propriétaires de faire des efforts pour rendre leurs biens plus attractifs aux yeux des futurs locataires !
Par effort, on entend travaux de rénovation, ajout d’équipement, mais également un effort financier. Comme démontrée plus tôt, la baisse du tourisme a fait augmenter le nombre de logements meublés disponibles à la location longue durée, faisant mécaniquement baisser les prix des loyers. « On assiste donc à une baisse généralisée du montant des loyers des appartements meublés à Paris. » nous confirme Nicolas de Brem – Directeur associé chez France Ermitage.
En moyenne, sur l’ensemble de son portefeuille, France Ermitage a observé une diminution comprise entre 5 et 10 % du montant des loyers.
Propriétaires, pas d’inquiétude, « on sait par expérience que l’offre et la demande s’ajustent automatiquement. » ajoute-t-il. Ainsi, dès l’allègement des mesures de précaution sanitaire et la réouverture des frontières, les projets retardés et le retour des locataires étrangers permettront un retour à la normale !
Notez également que la demande de location reste soutenue : les prix à Paris ont atteint des niveaux élevés qui rendent l’achat difficile, le public se reporte donc sur la location. La crise sanitaire est à l’origine de beaucoup d'incertitudes concernant l’emploi. C’est pour cette raison que de nombreux ménages qui privilégiaient auparavant l’achat préfèrent aujourd’hui se tourner vers la location. « Une partie de la population évoque un avenir de l’emploi incertain pour justifier leur préférence à louer plutôt qu’à acheter », explique Nicolas de Brem – Directeur associé chez France Ermitage.
Enfin, les banques ont resserré leurs critères de sélection, et des candidats à l’achat se reportent sur la location, car leur dossier n’est pas accepté. Le marché de la location reste donc dynamique !